Власти запретили электронные подписи для всех сделок с недвижимостью, кроме ипотеки

Сделки с недвижимостью по ЭЦП с 13 августа 2019г

Подать документы на регистрацию перехода права собственности дистанционно, без разрешения собственника, стало невозможно.

Весной этого года в Москве был зарегистрирован первый случай мошеннических действий в сфере недвижимости с использованием электронной подписи. Злоумышленник использовал возможность дистанционной подачи документов для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с помощью поддельных ЭЦП, созданных на имя владельца. Договор дарения квартиры подписан обеими сторонами в пределах срока действия сертификатов электронной подписи и практически в одно время. Переход собственности осуществлён не как купля-продажа, а как «дар» без участия нотариуса.  Таким образом, мошенник из Уфы получил квартиру в Москве. Достаточно широкий общественный резонанс ситуации заставил депутатов Государственной думы и  Росреестр оперативно рассмотреть поправки в законодательство, которые были подписаны Президентом и вступили в силу с 13 августа.

Мошенников сложно контролировать, но предположительно, наибольшей опасности подвергались конечно, в первую очередь владельцы как жилой, так и нежилой недвижимости в столице и городах-миллионниках, где стоимость недвижимости высока. Менее уязвимы в вопросах мошенничества с ЭЦП владельцы недвижимости с долями в собственности. Причем, если недвижимость оформлена на членов семьи, то они еще имеют и преимущественное право выбора, что значительно затрудняет мошеннические действия. А вот объекты с обременением  (залог, ипотека) вообще не интересны мошенникам. Снять залог и обременение с помощью ЭЦП нельзя.

И вот, с 13 Августа 2019г.   вступает в силу 286-ФЗ закон, регулирующий порядок применения усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при проведении сделок с недвижимостью. Новые правила и поправки устанавливают возможность проведения таких сделок только с письменного согласия владельца недвижимости.

С 13 августа граждане получат возможность в заявительном порядке внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись о возможности регистрации перехода права собственности на принадлежащую им недвижимость на основании заявления в электронном виде, заверенного электронной подписью. При отсутствии такой записи в ЕГРН провести сделку дистанционно стало невозможно.

«Иными словами, если гражданин считает возможным проведение сделок с находящейся у него в собственности недвижимостью в электронной форме с использованием электронной подписи, он может подать в орган регистрации прав соответствующее заявление на бумажном носителе, то есть выразить свое согласие в «традиционной» форме. Тогда в ЕГРН будет внесена специальная отметка. В противном случае документы о регистрации перехода права собственности, например, в результате купли-продажи объекта недвижимости, поданные в электронном виде и заверенные электронной подписью, будут возвращены без рассмотрения», – говорит замглавы Федеральной кадастровой палаты Павел Чащин.

Заявление о возможности проведения регистрационных действий на основании электронных документов, заверенных ЭЦП, можно подать как в отношении всех принадлежащих физическому лицу объектов недвижимости, так и в отношении любого из них по отдельности. После подачи гражданином заявления в ЕГРН вносится соответствующая запись в срок, не превышающий пяти рабочих дней.

С 1 ноября 2019 г. собственников недвижимости будут уведомлять о поступлении документов для регистрации перехода или прекращения права собственности, заверенных электронной подписью.  Оповещения будут присылать на электронные адреса, предоставленные гражданами для обратной связи. Полный функционал Госуслуг доступен любому физическому лицу, который оформил электронную подпись физического лица. Его стоимость – 300 рублей в любом городе РФ в сервисе автоматического выпуска сертификата. Если вам потребуется помощь менеджера, то услуга по выпуску сертификата электронной подписи для физического лица обойдется в 1000 рублей. Оставить заявку и самостоятельно проверить свою недвижимость через сайт Госуслуги можно здесь.

Запрет на проведение электронных сделок без специальной отметки в ЕГРН позволит автоматически отклонять электронные документы на отчуждение права, даже если их подало доверенное лицо собственника.

Что делать, если вы боитесь лишиться своей квартиры или другой недвижимости? Есть ли способ защитить недвижимость престарелых родителей, которых обмануть очень легко? Закон предоставляет возможность собственнику ограничить сделки со своим имуществом, подав заявление в Росреестр — об этом моя публикация далее.

Статья 36 ФЗ О госрегистрации недвижимости говорит о праве владельца запретить Росреестру проводить регистрацию без его личного присутствия. Что это значит? Государственный орган возвратит документ о переходе права собственности без рассмотрения в случае, если в реестре будет присутствовать запись о проведении регистрации лично собственником.

Иными словами, бабушка собственник приходит в Росреестр и подает заявление о запрете осуществлять регистрационные действия с ее квартирой, если документы будут поданы от третьих лиц. Специалист Росреестра вносит в единый реестр соответствующую запись и впредь кто бы не пришел с заявлением по доверенности (нотариальной или любой другой) — оно будет возвращено заявителю в течение 5 рабочих дней.

Сколько действует данный запрет?

Бессрочно, пока не будет:

• отозван собственником;
• погашен регистратором при регистрации сделки и при личном участии собственника;
• на основании судебного акта.

В каких случаях регистрация все же будет проведена без личного участия собственника?

Только в случае, если заявление на государственную регистрацию будет подано законным представителем собственника. Что значит «законный представитель»? Это лицо, чье полномочие основано в силу ЗАКОНА. Это НЕ полномочие на основании доверенности или договора. Полный перечень законных представителей можно посмотреть здесь.

Как и куда можно подать заявление на запрет регистрации без личного участия собственника?

Документ подается либо в Росреестр, либо в МФЦ собственником (а также через госуслуги). Форма здесь. Требования и указания по его заполнению — здесь.

Как показывает практика, работник МФЦ и даже Росреестра могут не знать про такое право и про данное заявление и предложить написать обращение в «свободной форме». Не нужно идти у них на поводу, ссылайтесь на статью 36 закона и Приказ Минэкономразвития N 920, которым было утверждено заявление. Заявление нужно подавать исключительно по форме, утвержденной государственным органом.

Конечно, данное заявление не является абсолютной панацеей, подделать можно все что угодно — даже паспорт. Но в ряде случаев, уверена — оно может помочь, в том числе в случае обжалования осуществленных регистрационных действий.

НаверхКарта ИнструкцииКарта ГлоссарияПоследнее обновление: 17.05.2019

► Знаете ли Вы, что:

В Росреестре можно установить запрет на продажу своей квартиры без личного участия собственника. И сделать это совсем не сложно.

Действительно, закон (Откроется в новой вкладке.»>п.1, ст.36, ФЗ-218) дает такую возможность. Каждый собственник квартиры имеет право запретить регистрировать любые сделки со своим объектом недвижимости без своего личного участия. Зачем это делать?

Это один из способов защиты от мошеннических действий с недвижимостью. Например, при таком установленном запрете на регистрацию, никто не сможет продать квартиру по доверенности от имени собственника, даже если все документы для сделки будут представлены в Росреестр. Это защищает как от недобросовестных действий доверенных лиц (в т.ч. риэлторов), так и от явно криминальных случаев использования доверенности.

Как применяется доверенность при мошеннических действиях, рассказано в специальном разделе «Махинации с жильем», по ссылке.

Технически запрет регистрации выглядит так. В единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится соответствующая запись о невозможности регистрации права и перехода права без личного участия собственника (правообладателя). Эта запись служит основанием для возврата без рассмотрения документов, представленных другими лицами при наличии у них генеральной доверенности на продажу квартиры.

А как собственнику установить такой запрет на регистрацию?

Что лучше – подарить квартиру или завещать? Что выгоднее для родственников и почему? Смотри в заметке по ссылке.

Как установить запрет на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости

Для того, чтобы собственнику квартиры установить запрет на регистрацию любых действий со своей недвижимостью, ему нужно подать соответствующее заявление.

Заявление подается в местное отделение Росреестра (или Кадастровой палаты) или в МФЦ «Мои документы».

Можно подать это заявление и в электронном виде – через личный кабинет на официальном сайте Росреестра (требуется авторизация через единый портал госуслуг).

Услуга по внесению записи в ЕГРН о запрете на любые операции с недвижимостью без личного присутствия собственника – бесплатна. Для подачи заявления нужен только паспорт правообладателя.

Вот как об этом пишут на сайте Росреестра (Откроется в новой вкладке.»>цитата):

Согласно законодательству РФ каждый собственник недвижимого имущества может подать заявление о невозможности осуществления каких-либо регистрационных действий со своей недвижимостью без личного участия.

…

Подать такое заявление можно лично в ближайшем офисе многофункционального центра «Мои документы», предъявив документ, удостоверяющий личность, либо же в электронном виде с помощью сервиса «Личный кабинет правообладателя» официального сайта Росреестра.

Госпошлина за данную услугу не взимается, а единственный документ, который необходимо иметь при личном обращении, это паспорт.

В течение 5 рабочих дней сотрудники Росреестра вносят запись о запрете регистрации в государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Эта запись гарантирует невозможность государственной регистрации перехода права без личного участия правообладателя. То есть никто, кроме самого собственника не сможет продать его квартиру по доверенности (в т.ч. поддельной).

Таким образом, владелец может контролировать все сделки, которые совершаются с его недвижимостью. Кому это может быть наиболее интересно?

Владеешь квартирой? Не забудь про налог на недвижимость для собственников квартир. Когда и сколько платить, какие существуют льготы – см. по ссылке.

Запрет регистрировать любые сделки с объектом недвижимости без своего личного присутствия наиболее актуален для тех собственников квартир, у которых:

• недвижимость долго пустует (например, хозяин уехал в другой город);
• квартира сдается в аренду (арендаторам проще продать квартиру по поддельным документам, выдавая себя за хозяев);
• документы на квартиру утеряны (украдены).

Кроме того, внести такую запрещающую запись в ЕГРН рекомендуется одиноким пожилым владельцам квартир, а также законным представителям несовершеннолетних, ограниченных или лишенных дееспособности собственников квартир (т.е. их родителям, опекунам и попечителям). Ведь именно такие собственники в первую очередь становятся легкой добычей для Откроется в новой вкладке.»>квартирных мошенников.

И много ли людей пользуются возможностью запрета регистрации без личного присутствия?

Для справки – официальные данные Росреестра на апрель 2019 (Откроется в новой вкладке.»>цитата):

Управлением Росреестра по Москве с начала года принято 7 843 заявления о невозможности государственной регистрации прав без личного участия правообладателя или его законного представителя. Это на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего в 2018 году получено 59 793 таких заявлений.

И это только по Москве, учитывая, что далеко не все собственники квартир вообще знают о такой возможности защитить свое имущество от мошеннических действий.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Когда прекращается действие запрета на регистрацию без личного участия?

Запрет на регистрационные действия с квартирой может быть отменен как самим собственником (если он передумал), так и в результате некоторых событий. Росреестр указывает, что запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника объекта недвижимости погашается (отменяется) на основании:

• заявления самого собственника об отзыве ранее поданного заявления о запрете регистрации;
• вступившего в законную силу судебного решения, связанного с ограничением или прекращением права собственности;
• одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости в результате сделки (например, купли-продажи квартиры), совершенной лично владельцем.

Во всех остальных случаях установленный собственником запрет действует бессрочно.

При этом, отметка о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя отражается в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Как происходит сделка купли-продажи квартиры можно увидеть на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Виды собственности на квартируПорядок оформления сделки купли-продажи квартирыЧто если квартиру продает одинокий пожилой человек?Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает ПокупателяСделка дарения квартирыНаследование недвижимого имуществаНужен ли кадастровый паспорт для продажи квартиры?Нужно ли платить налог при продаже квартирыМожно ли расприватизировать квартиру, и как это сделать?Что лучше – подарить квартиру или завещать?Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры?Как происходит обмен квартир

КОММЕНТАРИИ:

Ипотеку в России по-прежнему можно будет оформлять с помощью электронной подписи

Владелец недвижимости должен подать в регистрационный орган заявление на бумаге, где он выразит свое согласие на применение электронной подписи при проведении сделок с его недвижимостью, подразумевающих переход права собственности к другому лицу. После подачи такого заявления в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена специальная отметка, разрешающая дистанционное заключение сделок.

Если владелец не подал заявление, и такой отметки нет, то заключить сделку в удаленном режиме будет невозможно. Как поясняет замглавы Федеральной кадастровой палаты Павел Чащин, даже если стороны, заключающие сделку, удаленно подадут необходимые документы, заверенные электронной подписью, без отметки в ЕГРН эти документы не будут рассматриваться, их сразу вернут.

Заявление на внесение отметки в ЕГРН можно подать как на все принадлежащие владельцу объекты недвижимости сразу, так и на каждый по отдельности. Отметка в ЕГРН должна появиться в течение пяти рабочих дней.

Отметку в ЕГРН можно удалить, после чего проведение дистанционных сделок с данной недвижимостью с помощью электронной подписи вновь будет запрещено. Она удаляется по заявлению собственника или по решению суда. Данная норма вступит в силу через 90 дней после опубликования закона.

Зачем это нужно

До этого система была другая — удаленные сделки с недвижимостью с применением электронной подписи были по умолчанию разрешены. Но владелец недвижимости мог подать заявление, чтобы оформить запрет, по которому сделки с его недвижимостью нельзя проводить без его личного участия. Речь идет о той же группе сделок — подразумевающих передачу или прекращение права собственности. После подачи заявления в ЕГРН точно также появлялась отметка, только запретительная, а не разрешительная. При наличии этой отметки никакие третьи лица, даже если у них была нотариально заверенная доверенность от владельца, не могли заключить сделку без него.

Механизм пришлось изменить с «по умолчанию разрешено» на «по умолчанию запрещено» потому, что не все владельцы знали о возможности оформления индивидуального запрета.

Авторы закона поясняют, что с появлением электронной подписи злоумышленники изобрели новый вид мошенничества с недвижимостью. Они подделывают электронную подпись собственника и заверяют ею документы, необходимые для передачи прав на недвижимость, а затем удаленно подают эти документы в органы регистрации.

По данным Федеральной кадастровой палаты, получить в России электронную подпись сейчас можно примерно в 500 государственных и коммерческих удостоверяющих центрах. Палата предлагает усилить меры по контролю их деятельности.

Используемые источники:

• https://xn--d1aikiafcr3hxa.xn--p1ai/sdelki-s-nedvizhimostyu-po-etsp-s-13-avgusta-2019g/
• https://urist-rostov.com/zayavlenie-v-rosreestr-o-zaprete/
• https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/zapret-registracii-bez-lichnogo-uchastiya-sobstvennika/
• https://cnews.ru/news/top/2019-08-12_vlasti_zapretili_elektronnye_podpisi_dlya_vseh